Theo quy định mới, liệu việc mua đất bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ?
Mua bán đất bằng giấy viết tay là một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng hợp đồng lại không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Theo khoản 3 Điều 27 thuộc Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cần phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp quy định tại điểm b khoản này. Theo đó, chỉ trừ trường hợp là một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì mới không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
Mặc dù vậy, theo Khoản 2 thuộc Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, các hợp đồng không công chứng hoặc chứng thực nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất được 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc của các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng.
Đối với các trường hợp giao dịch trước thời điểm ngày 1/8/2024 sẽ có 2 trường hợp là thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận và thửa đất hiện chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, việc yêu cầu tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng mà không công chứng hoặc chứng thực có hiệu lực sẽ mất nhiều thời gian và phức tạp hơn việc các bên thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực.
Mặt khác, việc không công chứng hợp đồng sẽ có rủi ro lớn về tranh chấp pháp lý. Vì vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay sẽ chỉ có hiệu lực nếu thời điểm chuyển nhượng diễn ra trước thời điểm ngày 1/8/2024.
Đối với các trường hợp giao dịch trước thời điểm ngày 1/8/2024 sẽ có 2 trường hợp là thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận và thửa đất hiện chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Trường hợp mua bán đất chưa được cấp sổ đỏ
Khoản 5 Điều 137 thuộc Luật Đất đai 2024 quy định các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 thuộc Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo các giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng đến trước thời điểm ngày 1/8/2024 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó hiện không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính sẽ theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay mà muốn được cấp giấy chứng nhận thì người nhận chuyển nhượng sẽ phải chuẩn bị hồ sơ và thực hiện các thủ tục được quy định tại Khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024.
+ Trường hợp mua bán đất đã được cấp sổ đỏ
Khoản 2 Điều 42 thuộc Nghị định 101/2024 quy định về trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước thời điểm ngày 1/8/2024 mà bên nhận chuyển nhượng chỉ có giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc có hợp đồng, giấy tờ về chuyển nhượng theo quy định. Trường hợp này, người nhận chuyển nhượng sẽ nộp đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có để có thể được cấp giấy chứng nhận mới.
